집을 팔려고 하는데 매수인이 은행 대출을 받지 못해 잔금이 부족하다면, 집주인이 부족한 돈을 직접 빌려주는 매도인 금융, 이른바 셀러 파이낸싱을 제안받을 수 있습니다.
집주인 입장에서는 집을 원하는 가격에 팔 수 있고, 빌려준 돈에 대한 이자까지 받을 수 있으니 괜찮은 거래처럼 보일 수 있습니다.
하지만 반드시 먼저 알아야 할 사실이 있습니다.
집을 매수인에게 넘긴 뒤에는 집주인이 아니라 채권자가 됩니다.
매수인이 약속한 돈을 갚지 않더라도 집을 곧바로 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 근저당권을 설정했더라도 경매 절차를 거쳐야 하며, 선순위 대출이나 세금이 많으면 빌려준 돈을 전부 회수하지 못할 수도 있습니다.
따라서 매도인 금융은 단순한 부동산 매매가 아니라, 집주인이 수억 원을 직접 대출해 주는 금융거래로 접근해야 합니다.
매도인 금융이란 무엇인가?
매도인 금융은 매매대금 중 일부가 부족한 매수인에게 매도인이 직접 돈을 빌려주는 거래 방식입니다.
예를 들어 보겠습니다.
매도인 금융 거래 예시
아파트 매매가격: 15억 원
매수인 자기자금: 7억 원
은행 주택담보대출: 5억 원
부족한 잔금: 3억 원
이때 집주인이 부족한 3억 원을 매수인에게 빌려주고, 매수인은 집의 소유권을 이전받은 뒤 일정 기간 동안 원금과 이자를 갚는 구조입니다.
법률관계는 보통 다음 세 가지로 나뉩니다.
집을 사고파는 부동산 매매계약
부족한 잔금을 빌려주는 금전소비대차계약
대여금 회수를 위한 근저당권 설정계약
민법 제598조는 금전 등의 소유권을 이전하고 같은 종류·품질·수량으로 반환하기로 하는 계약을 소비대차로 규정하고 있습니다. 따라서 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주는 것도 금전소비대차계약으로 구성할 수 있습니다.
집주인이 매수인에게 돈을 빌려주는 것은 불법일까?
집주인이 일회성으로 매수인에게 부족한 잔금을 빌려주는 거래 자체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
매매계약과 금전소비대차계약을 체결하고, 대여금을 담보하기 위해 근저당권을 설정하는 구조는 가능합니다.
다만 거래가 가능하다는 것과 안전하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
다음과 같은 행위가 포함되면 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.
실제 거래가격과 다른 금액으로 계약서를 작성하는 행위
다운계약서나 업계약서를 작성하는 행위
금융기관에 매도인 대여금이 없는 것처럼 허위 자료를 제출하는 행위
자금조달계획서에 실제 채무관계를 사실과 다르게 작성하는 행위
법정 최고이자율을 넘는 이자를 받는 행위
반복적으로 여러 사람에게 대출하며 사실상 대부업을 영위하는 행위
따라서 매도인 금융을 단순히 “은행 대출 규제를 피해 가는 방법”으로 접근해서는 안 됩니다.
돈을 못 받으면 집을 바로 되찾을 수 있을까?
집주인이 가장 많이 오해하는 부분입니다.
매매대금 지급과 소유권이전등기가 완료되면 집은 법적으로 매수인의 소유가 됩니다.
이후 매도인은 전 집주인이 아니라 돈을 받을 권리가 있는 채권자가 됩니다.
따라서 매수인이 이자나 원금을 갚지 않는다고 해서 다음과 같이 행동할 수는 없습니다.
집에 임의로 들어가는 행위
도어록을 교체하는 행위
매수인을 강제로 내보내는 행위
일방적으로 소유권을 다시 이전하는 행위
계약서만 근거로 집을 곧바로 처분하는 행위
근저당권을 설정했다면 법원에 임의경매를 신청해 매각대금에서 배당받는 것이 일반적인 회수 방법입니다.
근저당권을 설정하면 안전하지 않을까?
근저당권은 반드시 필요한 담보 장치지만, 원금을 100% 보장해 주는 장치는 아닙니다.
근저당권이 있다는 것은 채무자가 돈을 갚지 않을 때 해당 부동산을 경매에 넘겨 배당받을 수 있다는 의미입니다.
집을 곧바로 가져올 수 있다는 뜻은 아닙니다.
특히 매수인이 은행 대출을 먼저 받았다면 다음과 같은 순위가 될 가능성이 큽니다.
1순위 근저당권자: 은행
2순위 근저당권자: 매도인
경매가 진행되면 원칙적으로 선순위 권리자가 먼저 배당받습니다. 경매비용과 선순위 권리자의 채권 등을 지급하고 남은 돈이 있어야 후순위 매도인이 배당받을 수 있습니다.
근저당권이 있어도 손실이 생기는 예시
아파트 매매가격이 15억 원이고 다음과 같이 자금이 구성됐다고 가정해 보겠습니다.
매수인 자기자금: 7억 원
은행대출: 5억 원
매도인 대여금: 3억 원
은행은 1순위 근저당권을, 매도인은 2순위 근저당권을 설정했습니다.
이후 부동산 가격이 하락하고 매수인이 은행대출과 매도인 대여금을 모두 연체했습니다. 경매에서 주택이 10억 원에 낙찰됐다면 다음 금액이 먼저 빠져나갈 수 있습니다.
경매 절차비용
선순위 은행의 원금
은행의 이자와 지연손해금
법정 우선권이 인정되는 세금이나 채권
그 뒤 남은 금액이 3억 원보다 적다면 매도인은 대여금 전액을 회수하지 못합니다.
근저당권을 설정했다는 이유만으로 원금이 보장되는 것은 아닙니다.
근저당권 채권최고액은 어떻게 정해야 할까?
근저당권 등기에는 실제 빌려준 원금이 아니라 채권최고액이 기재됩니다.
채권최고액은 대여 원금뿐 아니라 약정이자, 지연손해금, 집행비용 등 장래에 발생할 수 있는 채무까지 담보하기 위해 원금보다 높게 정하는 경우가 많습니다.
예를 들어 매도인이 3억 원을 빌려주면서 채권최고액을 3억 6,000만 원 또는 그 이상으로 정할 수 있습니다.
다만 무조건 높게 잡는 것이 유리한 것은 아닙니다.
채권최고액을 지나치게 높게 설정하면 매수인의 추가대출이나 재매매가 어려워지고, 이를 둘러싼 협의 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.
다음 내용을 기준으로 전문가와 협의해 정해야 합니다.
대여 원금
약정이자
상환기간
지연손해금
경매 등 채권회수 비용
선순위 담보권의 채권최고액
현재 부동산의 담보가치
“돈을 안 갚으면 집을 돌려준다”는 특약은 유효할까?
매도인이 다음과 같은 특약을 넣고 싶어 할 수 있습니다.
매수인이 원금이나 이자를 갚지 않으면 집의 소유권을 매도인에게 즉시 이전한다.
그러나 이 문장만으로 집을 자동으로 가져올 수 있다고 생각하면 위험합니다.
민법 제607조는 차용금을 갚는 대신 다른 재산권을 넘기기로 한 경우, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합계액을 넘지 못하도록 규정합니다. 민법 제608조는 이에 위반한 약정의 효력을 제한합니다.
예를 들어 매도인이 빌려준 돈은 3억 원인데 집값은 15억 원이라면, 3억 원을 갚지 않았다는 이유로 아무런 정산 없이 15억 원짜리 집 전체를 가져가는 약정은 그대로 인정되기 어렵습니다.
다만 이런 약정이 언제나 아무 효력도 없다는 뜻은 아닙니다.
대법원은 민법 제607조와 제608조에 위반한 대물변제 약정이라도 구체적인 계약 구조에 따라 담보약정으로서의 효력이 문제 될 수 있다고 판단해 왔습니다. 따라서 계약서에 단순한 특약 한 줄을 넣기보다 처음부터 근저당권이나 적법한 담보가등기 구조를 선택해야 합니다.
담보가등기를 하면 집을 가져올 수 있을까?
일부 매도인은 근저당권 대신 소유권이전청구권 가등기를 설정하면 집을 쉽게 되찾을 수 있다고 생각합니다.
그러나 대여금 담보를 목적으로 설정된 가등기라면 가등기담보법이 적용될 수 있습니다.
가등기담보법에 따라 채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하려면 일반적으로 다음 절차를 거쳐야 합니다.
STEP 1. 청산금 평가액 통지
채권자는 부동산의 가액과 채권액 등을 계산해 청산금 평가액을 채무자에게 통지해야 합니다.
STEP 2. 2개월의 청산기간 대기
통지가 채무자에게 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다.
STEP 3. 청산금 지급
부동산 가치가 채권액과 선순위 채권액보다 높다면 그 차액에 해당하는 청산금을 채무자에게 지급해야 합니다.
가등기담보법 제4조는 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액을 청산금으로 지급하도록 하고, 선순위 담보권이 있을 때에는 그 채권액도 계산에 포함하도록 규정합니다.
대법원도 가등기담보법에서 정한 청산 통지와 청산기간을 지키지 않은 본등기는 효력이 제한될 수 있다고 보고 있습니다.
따라서 담보가등기는 “돈을 못 받으면 집을 바로 가져오는 방법”이 아닙니다.
오히려 부동산 평가와 청산금 계산을 둘러싸고 새로운 분쟁이 생길 수 있습니다.
매수인이 집을 다른 사람에게 팔면 배임죄로 처벌할 수 있을까?
매도인이 대물변제 약정만 해둔 상태에서 매수인이 집을 제3자에게 처분했다고 해서 언제나 배임죄가 성립하는 것은 아닙니다.
대법원 전원합의체는 채권 담보 목적의 대물변제예약에서 채무자가 해당 부동산을 제3자에게 처분하더라도 형법상 배임죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 대물변제예약에 따른 소유권이전 의무는 차용금 반환을 위한 부수적인 의무일 뿐, 채무자가 채권자의 사무를 처리하는 지위에 있다고 보기 어렵다는 취지입니다.
따라서 “집을 다른 사람에게 팔면 형사고소하면 된다”는 생각으로 담보 설정을 생략해서는 안 됩니다.
매도인의 채권은 처음부터 등기부에 근저당권이나 적법한 담보권을 설정해 보호해야 합니다.
후순위 매도인은 경매조차 진행하지 못할 수 있다
부동산 가치가 크게 하락하고 선순위 채권이 많다면 후순위 매도인이 경매를 신청해도 절차가 취소될 수 있습니다.
민사집행법 제102조는 최저매각가격으로 선순위 부담과 경매 절차비용을 변제하고 나면 압류채권자에게 남을 것이 없다고 판단되는 경우, 법원이 그 사실을 통지하도록 규정합니다.
통지를 받은 경매 신청 채권자가 1주 이내에 일정한 가격으로 직접 매수하겠다는 신청과 충분한 보증을 제공하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 합니다.
무잉여 경매가 문제가 되는 예시
이 경우 집을 경매로 팔아도 선순위 채권과 비용을 지급하면 후순위 매도인에게 돌아갈 돈이 없습니다.
법원은 후순위 매도인에게 이 사실을 통지할 수 있고, 매도인이 법에서 정한 대응을 하지 않으면 경매절차가 취소될 수 있습니다.
다만 경매가 취소됐다고 해서 대여금 채권 자체가 즉시 사라지는 것은 아닙니다. 매도인은 매수인의 다른 재산을 찾거나 별도의 민사집행을 검토해야 하지만, 실제 회수 가능성은 크게 떨어질 수 있습니다.
집을 다시 넘겨받기로 합의하면 안전할까?
매수인이 돈을 갚지 못하자 매도인이 다음과 같이 합의할 수 있습니다.
남은 대여금은 받지 않을 테니 집의 소유권을 다시 넘겨달라.
당사자 사이에 새로운 대물변제 합의를 하는 것이 언제나 금지되는 것은 아닙니다.
그러나 매수인이 이미 여러 채무를 지고 있고, 집이 사실상 유일한 재산이라면 다른 채권자들이 사해행위취소소송을 제기할 가능성을 검토해야 합니다.
사해행위란 채무자가 자신의 재산을 감소시켜 일반 채권자들이 채권을 회수하기 어렵게 만드는 법률행위를 말합니다.
매수인이 채무초과 상태에서 유일한 재산을 특정 채권자인 매도인에게만 넘기면 다른 채권자가 그 소유권 이전을 취소해 달라고 청구할 수 있습니다.
따라서 집을 다시 넘겨받기로 합의할 때는 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.
매수인의 전체 채무
압류와 가압류 여부
세금 체납 여부
다른 금융기관 채무
해당 주택 외 다른 재산 유무
대물변제 당시 주택의 객관적인 가치
매도인이 포기하는 채권액
소유권을 다시 넘겨받았다는 사실만으로 분쟁이 끝났다고 볼 수 없습니다.
매도인 금융 계약 전에 확인할 7가지
1. 매수인의 상환능력을 확인해야 한다
은행에서 대출이 나오지 않는 이유부터 확인해야 합니다.
단순히 대출 규제 때문에 한도가 부족한 것인지, 이미 부채가 많거나 소득이 부족한 것인지에 따라 위험이 크게 달라집니다.
확인할 자료는 다음과 같습니다.
소득증빙자료
기존 부채 내역
신용상태
은행 대출 승인서
자금조달계획
대여금 상환 재원
기존 주택 매각 여부
은행이 빌려주지 않는 돈을 집주인이 대신 빌려주는 것이므로 은행보다 더 철저하게 상환 가능성을 확인해야 합니다.
2. 선순위 권리를 정확하게 계산해야 한다
등기부등본에서 다음 내용을 확인해야 합니다.
은행 근저당권 순위
채권최고액
실제 대출원금
기존 가압류와 압류
전세권과 임차권
신탁등기
조세 체납 가능성
현재 집값에서 선순위 채권과 예상 비용을 뺀 금액이 매도인의 대여금보다 충분히 커야 합니다.
3. 매매계약과 대여계약을 분리해야 한다
매매계약서에는 다음 내용을 기재합니다.
매매가격
계약금과 중도금
잔금 지급일
소유권이전일
인도 조건
금전소비대차계약서에는 다음 내용을 별도로 기재합니다.
대여 원금
이자율
이자 지급일
원금 상환일
상환 방식
지연손해금
조기상환 조건
기한이익 상실 사유
담보권 설정 내용
두 계약의 금액과 날짜가 서로 맞아야 합니다.
4. 소유권 이전과 근저당권 설정을 동시에 해야 한다
소유권부터 매수인에게 넘기고 나중에 근저당권을 설정하기로 하면 그 사이에 다른 권리가 먼저 설정될 수 있습니다.
잔금일에는 다음 절차가 동시에 이루어지도록 준비해야 합니다.
매매대금 정산
소유권이전등기 접수
은행의 선순위 근저당권 설정
매도인의 후순위 근저당권 설정
등기 순위는 접수 순서에 영향을 받으므로 법무사와 사전에 정확히 조율해야 합니다.
5. 기한이익 상실 조건을 구체적으로 정해야 한다
기한이익 상실은 채무자가 약속한 만기까지 기다려 달라고 주장할 수 없게 되고, 채권자가 남은 원금 전액을 즉시 청구할 수 있게 되는 것을 말합니다.
계약서에는 다음 내용을 정해야 합니다.
이자를 몇 회 연체하면 원금 전액을 청구할지
매수인이 다른 채무로 압류를 당한 경우
개인회생이나 파산을 신청한 경우
담보 부동산을 무단으로 처분한 경우
담보가치가 심각하게 하락한 경우
연체 발생 후 시정기간을 줄 것인지
“매도인이 위험하다고 판단하면 즉시 상환한다”는 식의 모호한 문장은 피하는 것이 좋습니다.
6. 조기상환과 근저당권 말소 조건을 정해야 한다
매수인이 원금을 조기에 갚겠다고 할 수도 있습니다.
다음 내용을 미리 정해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
조기상환 가능 여부
조기상환수수료
일부 상환 가능 여부
일부 상환 시 채권최고액 감액 여부
원금 상환 후 근저당권 말소 시점
말소등기 비용 부담
말소서류 교부 방식
대여금을 모두 받은 뒤에는 매도인이 근저당권 말소에 협조해야 합니다.
7. 계약 전에 변호사와 법무사의 검토를 받아야 한다
부동산 중개사는 매매를 중개하지만 매도인의 대여금 회수 가능성까지 보장하는 사람은 아닙니다.
변호사: 계약 조건과 분쟁 위험 검토
법무사: 등기 순위와 근저당권 설정 실무
세무사: 이자소득과 세금 문제 검토
수억 원을 빌려주는 계약이라면 인터넷에서 내려받은 차용증 한 장만으로 진행하지 않는 것이 안전합니다.
매도인이 특히 피해야 할 계약
다음 조건이 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
매수인의 상환 재원이 불분명한 경우
“집값이 오르면 대출받아 갚겠다”는 말은 확실한 상환계획이 아닙니다.
담보가치가 대여금보다 충분하지 않은 경우
현재 시세가 아니라 급매가격과 예상 경매 낙찰가를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
매도인이 2순위 이하로 밀리는 경우
후순위 담보권은 집값 하락과 선순위 채권 증가에 취약합니다.
매수인이 계약서와 다른 거래를 요구하는 경우
실제 매매가격이나 대여금액을 숨기자는 제안은 거절해야 합니다.
근저당권은 나중에 설정하자고 하는 경우
소유권이전과 담보 설정이 동시에 되지 않으면 다른 채권자가 먼저 권리를 취득할 수 있습니다.
매수인에게 이미 가압류나 세금 체납이 있는 경우
다른 채권자와 배당 경쟁이 발생할 가능성이 큽니다.
집을 못 팔까 봐 무리하게 결정하는 경우
오랫동안 팔리지 않았다는 이유로 매수인의 상환능력을 제대로 확인하지 않고 돈을 빌려주면 더 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
매도인 금융을 고려할 수 있는 경우
다음 조건을 모두 충족한다면 제한적으로 검토할 수 있습니다.
부족한 잔금이 전체 매매가격에 비해 크지 않다.
매수인의 상환 재원이 확실하다.
선순위 채권을 제외해도 담보가치가 충분하다.
매도인이 대여금 회수가 늦어져도 생활에 문제가 없다.
합리적인 이자와 상환기간을 정했다.
소유권이전과 근저당권 설정을 동시에 진행한다.
계약서를 변호사와 법무사가 검토했다.
반대로 매도대금이 반드시 필요한 상황이라면 매수인에게 돈을 빌려주는 방식은 적합하지 않을 수 있습니다.
매도인 금융은 집을 팔고 현금을 모두 받는 거래가 아니라, 매매대금 일부를 장기간 받지 못한 채 채권으로 보유하는 거래이기 때문입니다.
자주 묻는 질문
매도인 금융은 불법인가요?
매도인이 매수인에게 부족한 잔금을 일회성으로 빌려주고 근저당권을 설정하는 거래 자체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
다만 허위계약, 허위신고, 금융기관에 대한 기망, 법정 최고이자율 초과, 무등록 대부업 문제 등은 별도로 검토해야 합니다.
근저당권만 설정하면 원금을 모두 받을 수 있나요?
아닙니다.
근저당권은 경매대금에서 순위에 따라 배당받을 수 있는 권리입니다. 부동산 가격이 하락하거나 선순위 채권이 많으면 원금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
돈을 안 갚으면 집을 다시 가져온다는 특약을 넣어도 되나요?
특약을 넣었다고 해서 집이 자동으로 매도인 소유로 돌아오는 것은 아닙니다.
민법 제607조·제608조와 가등기담보법에 따라 효력이 제한되거나 청산 절차가 요구될 수 있습니다.
매수인이 집을 다른 사람에게 팔면 형사고소할 수 있나요?
대물변제예약이 있다는 이유만으로 매수인의 제3자 처분에 배임죄가 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 대법원 전원합의체는 채권 담보 목적의 대물변제예약 사안에서 배임죄 성립을 부정했습니다.
따라서 형사고소에 의존하지 말고 처음부터 근저당권 등 담보권을 설정해야 합니다.
공증을 받으면 돈을 확실하게 받을 수 있나요?
공정증서를 작성하면 별도의 대여금 소송 없이 강제집행할 수 있는 구조를 만들 수 있습니다.
그러나 공증은 매수인에게 실제 재산이 있다는 것을 보장하지 않습니다. 담보가치가 부족하거나 다른 재산이 없다면 공정증서가 있어도 전액 회수하지 못할 수 있습니다.
매도인 금융의 적정 이자율은 얼마인가요?
법정 최고이자율을 넘지 않는 범위에서 당사자가 정할 수 있지만, 최고이자율 이하라고 해서 무조건 적정한 것은 아닙니다.
대여기간, 담보순위, 매수인의 신용도, 조기상환 조건 등을 고려해야 하며, 수수료 등 사실상 이자에 해당하는 비용도 함께 확인해야 합니다.
집주인 입장에서 내릴 수 있는 현실적인 판단
집을 팔면서 매수인에게 부족한 잔금을 빌려주는 매도인 금융은 적법하게 설계할 수 있는 거래입니다.
그러나 집을 팔고 매매대금을 모두 받는 일반적인 거래와는 위험이 전혀 다릅니다.
소유권이 이전된 뒤 매도인은 더 이상 집주인이 아니라 채권자입니다. 매수인이 돈을 갚지 않으면 집을 바로 되찾는 것이 아니라 근저당권 실행, 경매, 배당 등의 절차를 거쳐야 합니다.
그 과정에서 다음 문제가 발생할 수 있습니다.
부동산 가격 하락
선순위 은행 채권 증가
세금과 다른 우선채권 발생
경매 장기화
무잉여 경매 취소
매수인의 개인회생이나 파산
다른 채권자의 사해행위취소소송
대물변제 및 청산금 분쟁
따라서 매도인 금융을 결정할 때는 “이자를 받을 수 있다”는 장점보다 “원금을 언제, 어떤 방법으로 회수할 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다.
2026년 기준으로 집주인이 가장 안전하게 접근하는 방법은 매수인의 상환능력을 확인하고, 소유권이전과 동시에 적정한 순위의 근저당권을 설정하며, 매매계약과 대여계약을 분리해 전문가의 검토를 받는 것입니다.
매도대금이 당장 필요한 상황이거나 선순위 대출을 제외한 담보가치가 충분하지 않다면, 매수인에게 부족한 잔금을 빌려주는 거래는 피하는 것이 현실적으로 더 안전할 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 7월 현재 확인되는 법령과 판례를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 계약의 효력과 채권 회수 가능성은 계약서 내용, 담보순위, 부동산 가치, 채무자의 재산상태에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 부동산 전문 변호사와 법무사의 개별 검토가 필요합니다.
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