은행 주택담보대출이 부족해 집을 사지 못하는 상황이라면 집주인에게 부족한 잔금을 빌리는 매도인 금융, 이른바 셀러 파이낸싱을 제안받을 수 있습니다.
매수인 입장에서는 은행에서 나오지 않은 대출을 집주인이 대신 빌려주니 좋은 기회처럼 보일 수 있습니다.
하지만 반드시 기억해야 할 점이 있습니다.
집주인에게 돈을 빌린다고 해서 빚이 줄어드는 것은 아닙니다.
은행에 갚아야 할 돈과 집주인에게 갚아야 할 돈이 동시에 생깁니다. 약속한 이자나 원금을 갚지 못하면 매도인이 근저당권을 실행해 집을 경매로 넘길 수도 있습니다.
따라서 매도인 금융은 단순히 부족한 잔금을 채우는 방법이 아니라, 집을 담보로 개인에게 수억 원을 빌리는 금융거래로 판단해야 합니다.
매도인 금융이란 무엇인가?
매도인 금융은 주택 매도인이 매매대금 일부를 바로 받지 않고, 그 금액을 매수인에게 빌려준 것으로 처리하는 거래 방식입니다.
예를 들어 보겠습니다.
매도인 금융 거래 예시
아파트 매매가격: 12억 원
매수인 자기자금: 5억 원
은행 주택담보대출: 5억 원
부족한 잔금: 2억 원
매수인이 잔금 2억 원을 마련하지 못하자 집주인이 다음과 같이 제안합니다.
부족한 2억 원은 내가 빌려줄 테니 3년 동안 이자를 내고 만기에 갚으세요.
매수인은 집의 소유권을 이전받고, 매도인과 별도의 금전소비대차계약을 체결합니다. 매도인은 빌려준 2억 원을 보호하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정하는 것이 일반적입니다.
민법 제598조는 한쪽이 금전 등의 소유권을 상대방에게 이전하고, 상대방이 같은 종류와 수량으로 반환하기로 하는 계약을 소비대차로 규정하고 있습니다. 따라서 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주는 거래도 금전소비대차계약 형태로 구성할 수 있습니다.
집주인에게 돈을 빌려 집을 사는 것은 불법일까?
매도인이 매수인에게 부족한 잔금을 일회성으로 빌려주는 것 자체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
일반적으로 다음 계약을 함께 체결하는 방식으로 진행할 수 있습니다.
부동산 매매계약
금전소비대차계약
근저당권 설정계약
다만 매도인 금융이 가능하다는 것과 모든 방식이 적법하다는 것은 다른 이야기입니다.
다음과 같은 거래는 문제가 될 수 있습니다.
매도인 금융을 은행 대출 규제를 숨겨서 피하는 방법으로 접근해서는 안 됩니다.
집주인에게 빌린 돈도 부채다
매수인이 가장 많이 하는 착각은 은행에서 빌린 돈만 대출이라고 생각하는 것입니다.
그러나 집주인에게 빌린 돈도 반드시 갚아야 하는 개인 채무입니다.
앞의 사례를 다시 보겠습니다.
매수인의 실제 부채는 5억 원이 아니라 총 7억 원입니다.
은행 원리금뿐 아니라 집주인에게 지급할 이자와 원금도 함께 계산해야 합니다.
예를 들어 집주인에게 빌린 2억 원의 이자율이 연 8%라면 연간 이자만 1,600만 원입니다. 월평균으로 계산하면 약 133만 원입니다.
여기에 은행 주택담보대출 원리금, 관리비, 재산세와 각종 주거비용이 추가됩니다.
따라서 집을 살 수 있는지만 보지 말고, 매달 실제로 얼마를 부담해야 하는지 계산해야 합니다.
돈을 못 갚으면 집주인이 집을 바로 빼앗을까?
집주인이 근저당권을 설정했다고 해서 이자를 한 번 연체하는 즉시 집의 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다.
근저당권은 채무자가 돈을 갚지 않을 때 담보 부동산을 경매에 넘기고, 매각대금에서 우선적으로 변제받을 수 있는 담보권입니다.
일반적으로 다음 절차를 거치게 됩니다.
원금이나 이자 연체
계약상 기한이익 상실
매도인의 원금 상환 요구
근저당권에 따른 임의경매 신청
법원의 매각 절차
낙찰과 배당
즉, 집주인이 임의로 집에 들어오거나 매수인을 바로 내보낼 수는 없습니다.
하지만 경매가 진행되고 다른 사람이 집을 낙찰받으면 매수인은 결국 집의 소유권을 잃을 수 있습니다. 근저당권에 기초한 임의경매는 실제로 가능한 담보권 실행 방법입니다.
“돈을 못 갚으면 집을 넘긴다”는 특약은 괜찮을까?
매도인이 다음과 같은 특약을 요구할 수 있습니다.
매수인이 원금 또는 이자를 갚지 않으면 해당 주택의 소유권을 매도인에게 이전한다.
이 문장이 있다고 해서 집주인이 아무런 절차 없이 집을 가져갈 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제607조와 제608조는 차용금을 갚는 대신 다른 재산권을 넘기기로 하는 대물반환 예약을 제한하고 있습니다.
예를 들어 집주인에게 갚을 돈은 2억 원인데 집의 가치가 12억 원이라면, 2억 원을 갚지 않았다는 이유만으로 집주인이 아무런 정산 없이 12억 원짜리 집을 모두 가져가는 약정은 그대로 인정되기 어렵습니다.
다만 매수인이 “그 특약은 무조건 무효이므로 아무 문제 없다”고 생각하는 것도 위험합니다.
구체적인 계약 구조에 따라 해당 약정이 담보 목적의 계약으로 판단될 수 있고, 가등기담보법에 따른 청산 절차를 거쳐 집주인이 소유권을 취득할 가능성이 있기 때문입니다.
담보가등기를 요구한다면 더 신중해야 한다
매도인이 근저당권 대신 소유권이전청구권 가등기를 설정하자고 제안할 수도 있습니다.
가등기에는 일반적인 소유권이전청구권을 보전하는 가등기와 채권을 담보하기 위한 담보가등기가 있습니다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기이며, 가등기만으로 곧바로 소유권이 이전되는 것은 아닙니다.
대여금을 담보하기 위해 가등기를 설정했다면 가등기담보법이 적용될 수 있습니다.
가등기담보법 제3조와 제4조에 따르면 채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 일반적으로 다음 절차를 거쳐야 합니다.
STEP 1. 청산금 평가액 통지
집주인은 주택 가치와 채권액 등을 기준으로 청산금 평가액을 매수인에게 통지해야 합니다.
STEP 2. 2개월의 청산기간
통지가 매수인에게 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다.
STEP 3. 청산금 지급
주택 가치가 집주인의 채권액과 선순위 담보권 금액보다 크다면, 집주인은 그 차액을 매수인에게 지급해야 합니다.
가등기담보법은 담보 부동산의 가치에서 채권액을 뺀 차액을 청산금으로 지급하도록 규정하며, 선순위 담보권이 있는 경우 그 채권액도 계산에 포함하도록 정하고 있습니다.
따라서 담보가등기를 했다고 해서 이자를 연체한 즉시 집주인에게 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다.
그러나 청산 절차가 적법하게 진행되면 집주인이 본등기를 청구하고 소유권을 취득할 수 있으므로 매수인에게 결코 가벼운 담보 방식은 아닙니다.
매수인이 가장 주의해야 할 기한이익 상실
매도인 금융 계약에서 매수인이 가장 꼼꼼하게 확인해야 할 부분은 기한이익 상실 조항입니다.
기한이익이란 약정한 상환기일까지 돈을 갚지 않아도 되는 채무자의 권리를 말합니다.
예를 들어 집주인에게 빌린 2억 원을 3년 뒤에 갚기로 했다면, 매수인은 약정 조건을 지키는 동안 3년 뒤까지 원금 상환을 미룰 수 있습니다.
그러나 기한이익을 상실하면 집주인은 남은 원금 전액을 즉시 갚으라고 요구할 수 있습니다.
다음과 같은 조항은 특히 주의해야 합니다.
이자를 한 번만 늦어도 원금 전액을 상환한다.
매수인의 신용점수가 하락하면 즉시 상환한다.
다른 금융기관 대출을 연체하면 즉시 상환한다.
매도인의 동의 없이 집을 임대하면 즉시 상환한다.
집을 매도하려고 하면 즉시 상환한다.
매도인이 위험하다고 판단하면 즉시 상환한다.
기한이익 상실 조건이 지나치게 넓으면 사소한 연체나 개인 사정으로 수억 원의 원금을 한꺼번에 갚아야 할 수 있습니다.
계약서에는 다음 내용이 명확해야 합니다.
이자는 집주인이 원하는 대로 정할 수 있을까?
개인 간 금전대차에서도 이자율을 무제한으로 정할 수 있는 것은 아닙니다.
2026년 7월 현재 「이자제한법 제2조제1항의 최고이자율에 관한 규정」상 금전대차 계약의 최고이자율은 연 20%입니다.
연 20%를 초과하는 이자 약정의 초과 부분은 효력이 제한될 수 있습니다.
다만 연 20% 이하라고 해서 매수인에게 합리적인 이자라는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 3억 원을 빌릴 경우 단순 계산한 연간 이자는 다음과 같습니다.
연 5%: 1,500만 원
연 8%: 2,400만 원
연 10%: 3,000만 원
연 15%: 4,500만 원
연 20%: 6,000만 원
은행대출 원리금까지 함께 부담해야 한다면 연 10% 이하의 금리도 감당하기 어려울 수 있습니다.
수수료와 연체이자도 확인해야 한다
계약서에 적힌 기본 이자율만 보면 안 됩니다.
다음 비용이 추가될 수 있습니다.
대여 수수료
계약 체결 수수료
법무사 비용
근저당권 설정비용
공증 비용
조기상환수수료
연체이자
경매와 채권회수 비용
일부 수수료가 실질적으로 이자에 해당하는지는 계약 내용과 지급 이유에 따라 달라질 수 있습니다.
예를 들어 연 15%의 이자를 약정하고 별도로 대여금의 5%를 필수 수수료로 선납하게 한다면 실제 부담이 법정 한도를 넘는지 검토해야 합니다.
연체이자도 기본 이자와 별개로 무제한 부과할 수 있는 것은 아닙니다.
계약서에는 이자율, 연체이율, 수수료와 비용 부담을 각각 구분해 작성하는 것이 좋습니다.
은행 근저당권과 집주인 근저당권이 함께 설정될 수 있다
매도인 금융을 이용하면 등기부등본에 두 개 이상의 근저당권이 설정될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같습니다.
1순위 근저당권자: 은행
2순위 근저당권자: 집주인
집주인이 2순위라고 해서 매수인에게 위험이 없는 것은 아닙니다.
후순위 집주인도 원금이나 이자를 받지 못하면 경매를 신청할 수 있습니다.
경매가 진행되면 선순위 은행이 먼저 배당받고, 남은 금액에서 집주인이 배당을 받습니다. 집주인이 대여금을 전부 받지 못하더라도 낙찰자는 집의 소유권을 취득할 수 있으므로 매수인은 집을 잃을 수 있습니다.
따라서 매수인에게 중요한 것은 집주인의 배당 여부가 아니라 경매 자체가 진행될 가능성입니다.
등기부등본에서 반드시 확인할 것
계약 전과 잔금일 직전에는 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
갑구에서 확인할 내용
실제 소유자
압류
가압류
가처분
경매개시결정
소유권이전청구권 가등기
신탁등기
을구에서 확인할 내용
기존 근저당권
전세권
담보권 순위
채권최고액
근저당권자
특히 등기부등본에 적힌 채권최고액은 실제 대출원금과 다를 수 있습니다.
은행대출 원금이 5억 원이어도 근저당권 채권최고액은 6억 원 이상으로 설정될 수 있습니다.
매수인은 다음 금액을 모두 확인해야 합니다.
은행 실제 대출원금
은행 채권최고액
집주인 대여금
집주인 채권최고액
주택의 보수적인 시세
집값 하락 시 예상 담보가치
집주인 근저당권이 있으면 집을 다시 팔 수 있을까?
매수인은 주택의 소유자이므로 원칙적으로 집을 처분할 수 있습니다.
그러나 집주인의 근저당권이 남아 있다면 실제 매매는 쉽지 않습니다.
새로운 매수인은 일반적으로 근저당권이 말소된 상태에서 소유권을 넘겨받기를 원합니다.
따라서 집을 다시 팔려면 기존 집주인에게 대여금을 갚고 근저당권을 말소해야 합니다.
계약서에는 다음 내용을 미리 정해야 합니다.
주택 재매매 가능 여부
대여금 조기상환 가능 여부
조기상환수수료
매매 잔금과 근저당권 말소의 동시 진행
집주인의 말소서류 제공 의무
말소등기 비용 부담
이 내용을 정하지 않으면 매수인은 새로운 매매계약을 체결하고도 기존 집주인의 협조를 받지 못해 거래가 무산될 수 있습니다.
대환대출을 받으면 해결할 수 있을까?
매수인은 일정 기간 후 은행 대출로 갈아타 집주인의 대여금을 갚겠다고 계획할 수 있습니다.
하지만 대환대출이 반드시 승인되는 것은 아닙니다.
다음과 같은 이유로 대환이 거절될 수 있습니다.
소득 감소
신용점수 하락
기존 부채 증가
주택가격 하락
금융기관의 대출 기준 변경
집주인 근저당권 말소 협조 지연
선순위 담보가치 부족
“1년 후에는 은행에서 대출이 나올 것”이라는 예상만으로 계약해서는 안 됩니다.
대환대출이 나오지 않더라도 집주인의 원금을 갚을 수 있는 별도의 상환계획이 있어야 합니다.
공증을 요구하면 불리한 계약일까?
집주인이 차용계약에 대한 공증을 요구할 수 있습니다.
공증 자체가 불법이거나 무조건 매수인에게 불리한 것은 아닙니다. 계약내용과 채무관계를 명확히 하는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 강제집행을 인낙하는 내용의 금전소비대차 공정증서를 작성하면, 매수인이 돈을 갚지 않을 때 집주인이 별도의 대여금 소송 없이 강제집행을 진행할 수 있는 구조가 될 수 있습니다.
따라서 공증을 단순한 본인확인 절차로 생각해서는 안 됩니다.
공정증서에는 다음 내용을 확인해야 합니다.
대여 원금
실제 받은 금액
이자율
연체이율
상환일
기한이익 상실 사유
강제집행 인낙 문구
비용 부담
내용을 이해하지 못한 상태에서 서명하거나 도장을 찍지 않아야 합니다.
매수인이 피해야 할 위험한 계약 조건
다음 중 하나라도 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
실제 대여금과 계약서 금액이 다른 경우
실제로는 2억 원을 빌렸는데 계약서에는 3억 원을 빌린 것으로 적는 방식은 거절해야 합니다.
빈칸이 있는 차용증이나 위임장을 요구하는 경우
금액이나 날짜가 비어 있는 서류에 서명하면 추후 다른 내용이 기재될 위험이 있습니다.
백지 인감증명서와 위임장을 요구하는 경우
사용 목적이 명확하지 않은 서류는 제공하지 않는 것이 안전합니다.
연체 한 번으로 원금 전액을 청구하는 경우
단 한 번의 단기 연체로 수억 원의 원금을 즉시 상환해야 하는 조항은 매수인에게 매우 위험합니다.
집주인이 요구하면 언제든 집을 넘기는 조건
소유권 이전 조건과 청산 절차가 불분명한 계약은 분쟁 가능성이 큽니다.
조기상환을 금지하는 경우
돈을 마련해도 갚지 못하도록 하면 대환대출과 주택 재매매가 어려워질 수 있습니다.
집주인이 근저당권 말소 시점을 정해주지 않는 경우
원금을 모두 갚아도 근저당권 말소가 지연되면 집을 팔거나 새 대출을 받기 어렵습니다.
계약금액을 낮춰 신고하자는 경우
실제 거래가격과 다른 신고는 거절해야 합니다.
매수인 금융 계약 전 체크리스트
STEP 1. 전체 부채를 계산한다
은행대출과 집주인 대여금을 합산해야 합니다.
은행대출 원리금
집주인 대여금 이자
집주인 대여금 원금
취득세
등기비용
관리비
보유세
비상생활비
매월 남는 돈이 충분한지 확인해야 합니다.
STEP 2. 상환 재원을 확인한다
다음처럼 구체적인 상환 재원이 필요합니다.
기존 주택 매각대금
만기가 정해진 예금
확정된 퇴직금
보유자산 처분대금
안정적인 근로소득
실행 가능성이 검토된 대환대출
“집값이 오르면 갚는다”는 것은 확실한 상환계획이 아닙니다.
STEP 3. 매매계약과 차용계약을 분리한다
매매계약서에는 집의 매매조건을 적고, 금전소비대차계약서에는 대여조건을 별도로 작성하는 것이 좋습니다.
차용계약서에는 다음 내용이 필요합니다.
대여 원금
지급일
이자율
이자 지급일
원금 상환일
연체이율
기한이익 상실
조기상환
근저당권 설정
담보권 말소
STEP 4. 담보 방식을 확인한다
근저당권인지 담보가등기인지 반드시 확인해야 합니다.
두 담보 방식은 채무불이행 이후 절차와 위험이 다릅니다.
STEP 5. 근저당권 순위를 확인한다
집주인의 근저당권이 몇 순위인지, 앞에 있는 은행과 다른 채권자의 권리가 얼마인지 확인해야 합니다.
STEP 6. 연체 시 절차를 확인한다
다음 내용을 계약서에 적어야 합니다.
연체 통지 방법
연체를 바로잡을 수 있는 기간
원금 전액 청구 조건
경매 신청 전 유예기간
연체이자 계산방법
STEP 7. 조기상환과 말소 조건을 정한다
원금을 갚는 날 집주인이 근저당권 말소서류를 동시에 넘기도록 해야 합니다.
STEP 8. 전문가의 검토를 받는다
변호사: 계약 조항과 법적 위험
법무사: 소유권이전과 근저당권 설정
세무사: 세금과 자금거래 문제
중개사의 설명만으로 수억 원 규모의 차용계약을 결정하지 않는 것이 좋습니다.
실제 사례로 보는 매수인 위험
사례 1. 월 상환액을 제대로 계산하지 않은 경우
12억 원짜리 아파트를 구입하면서 은행에서 5억 원, 집주인에게 2억 원을 빌렸습니다.
매수인은 은행대출 5억 원만 생각하고 집을 살 수 있다고 판단했습니다.
하지만 실제로는 은행 원리금에 집주인 대여금 이자가 더해졌습니다. 재산세와 관리비까지 합치자 매월 지출이 예상보다 크게 늘었습니다.
결국 이자를 연체했고 집주인은 원금 전액 상환을 요구했습니다.
매도인 금융을 이용할 때는 은행대출과 개인채무를 모두 합산해야 합니다.
사례 2. 대환대출만 믿고 계약한 경우
매수인은 2년 뒤 은행에서 추가 대출을 받아 집주인의 대여금 3억 원을 갚을 계획이었습니다.
그러나 2년 뒤 주택가격이 하락하고 소득도 줄어 대환대출이 거절됐습니다.
집주인과 약정한 만기는 이미 다가왔고 매수인은 원금을 갚지 못했습니다.
대환대출은 상환계획의 하나일 수 있지만, 확정된 자금으로 봐서는 안 됩니다.
사례 3. 기한이익 상실 조항을 확인하지 않은 경우
매수인이 이자 납부일을 착각해 일주일 늦게 이자를 보냈습니다.
계약서에는 한 번이라도 이자를 연체하면 원금 전액을 즉시 상환한다는 조항이 있었습니다.
집주인은 수억 원의 원금을 한꺼번에 요구하고 경매 신청을 예고했습니다.
사소한 연체가 큰 분쟁으로 이어지지 않도록 시정기간을 계약서에 넣어야 합니다.
사례 4. 집을 팔려고 했지만 근저당권을 말소하지 못한 경우
매수인은 이사 때문에 집을 다시 팔려고 했습니다.
새 매수인은 잔금일에 기존 집주인의 근저당권을 말소해 달라고 요구했습니다.
그러나 기존 집주인과 조기상환수수료 및 말소비용에 대한 합의가 되지 않아 거래가 무산됐습니다.
계약 당시부터 조기상환과 근저당권 말소 조건을 정해야 합니다.
매도인 금융을 고려해도 되는 경우
다음 조건을 충족한다면 매도인 금융을 제한적으로 검토할 수 있습니다.
부족한 잔금이 전체 매매가격에 비해 크지 않다.
상환할 날짜와 자금 출처가 명확하다.
은행대출과 집주인 대여금을 모두 감당할 소득이 있다.
조기상환이 가능하다.
이자율과 연체이율이 합리적이다.
기한이익 상실 조건이 지나치게 불리하지 않다.
근저당권 말소 절차가 계약서에 명확하다.
변호사와 법무사가 계약서를 검토했다.
매도인 금융을 피하는 것이 좋은 경우
다음과 같은 상황이라면 집을 사는 시점을 늦추는 것이 더 안전할 수 있습니다.
집주인 대여금까지 받아야만 매매대금을 맞출 수 있다.
매달 소득 대부분이 대출 상환에 사용된다.
만기 원금을 갚을 계획이 없다.
집값 상승만 기대하고 있다.
대환대출 승인을 확신할 수 없다.
집주인이 높은 이자와 과도한 수수료를 요구한다.
연체 즉시 소유권을 넘기는 특약이 있다.
집주인이 백지 위임장이나 인감서류를 요구한다.
계약서를 전문가에게 보여주지 못하게 한다.
실제 거래가격과 다른 신고를 요구한다.
자주 묻는 질문
집주인에게 돈을 빌려 집을 사는 것은 불법인가요?
매도인이 매수인에게 부족한 잔금을 빌려주고 근저당권을 설정하는 거래 자체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.
다만 허위계약서 작성, 허위신고, 금융기관에 대한 허위 자료 제출이나 법정 최고이자율 초과 등은 별개의 법적 문제가 될 수 있습니다.
돈을 못 갚으면 집주인이 집을 바로 가져가나요?
일반적인 근저당권 구조에서는 즉시 소유권이 넘어가지 않습니다.
집주인은 원칙적으로 근저당권 실행을 위한 임의경매 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다.
다만 경매가 완료되면 매수인은 집의 소유권을 잃을 수 있습니다.
집주인이 2순위 근저당권자면 안전한가요?
안전하다고 볼 수 없습니다.
집주인이 후순위여도 경매를 신청할 수 있으며, 경매가 진행되면 매수인이 집을 잃을 가능성이 있습니다.
최고이자율은 얼마인가요?
2026년 7월 현재 금전대차 계약의 법정 최고이자율은 연 20%입니다.
기본 이자뿐 아니라 사실상 이자로 볼 수 있는 수수료와 부대비용도 함께 확인해야 합니다.
집주인이 가등기를 요구해도 되나요?
채권 담보 목적으로 가등기를 설정할 수는 있습니다.
다만 담보가등기는 근저당권과 구조가 다르고, 가등기담보법에 따른 청산 절차와 소유권 취득 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 변호사의 검토를 받아야 합니다.
계약서에 돈을 못 갚으면 집을 넘긴다고 적혀 있으면 무조건 유효한가요?
아닙니다.
민법과 가등기담보법에 따라 약정의 효력이 제한되거나 청산절차가 필요할 수 있습니다.
반대로 해당 문장이 무조건 아무런 효력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 구체적인 계약 구조에 따라 담보약정으로 판단될 수 있습니다.
공증을 받으면 매수인이 보호되나요?
공증은 계약내용을 명확하게 할 수 있지만, 매수인의 채무가 없어지거나 경매 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
강제집행을 인낙하는 공정증서라면 집주인이 별도의 대여금 소송 없이 강제집행을 진행할 수 있으므로 내용을 충분히 확인해야 합니다.
매수인 입장에서 내릴 수 있는 현실적인 판단
집주인에게 돈을 빌려 집을 사는 매도인 금융은 적법하게 설계할 수 있는 거래입니다.
하지만 은행 대출보다 간단하거나 안전한 자금조달 방법은 아닙니다.
매수인은 집의 소유권을 얻는 대신 다음 두 가지 채무를 함께 부담합니다.
은행에 갚아야 할 주택담보대출
집주인에게 갚아야 할 개인 대여금
집주인 대여금을 갚지 못한다고 해서 집이 즉시 넘어가는 것은 아니지만, 근저당권 실행이나 담보가등기 청산 절차를 통해 결국 집을 잃을 수 있습니다.
따라서 매수인 금융을 결정하기 전에 다음 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.
첫째, 은행대출과 집주인 대여금을 모두 합한 월 상환액을 감당할 수 있어야 합니다.
둘째, 이자율보다 기한이익 상실, 연체이자, 조기상환과 근저당권 말소 조건을 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
셋째, 대환대출이나 집값 상승을 확정된 상환계획으로 생각해서는 안 됩니다.
2026년 기준으로 매수인에게 가장 안전한 방법은 매매계약과 대여계약을 분리하고, 담보 방식과 근저당권 순위를 확인한 뒤 변호사와 법무사의 검토를 받고 계약하는 것입니다.
집주인에게 돈을 빌려야만 가까스로 살 수 있는 집이라면, 지금 자신의 소득과 자산으로 감당할 수 있는 주택인지부터 다시 판단하는 것이 필요합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 현재 확인되는 법령을 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 계약의 효력과 위험은 매매계약서, 금전소비대차계약서, 담보 방식, 권리순위와 당사자의 재산상태에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 부동산 전문 변호사와 법무사의 개별 검토를 받는 것이 안전합니다.
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